大牛证券城市更新步入深水区房企如何在存量时代重塑竞争力？

　　在房地产行业深度调整背景下，企业转型的方向逐渐清晰起来。随着增量开发空间持续压缩，城市更新正成为少数仍具确定性的发力方向之一。

　　政策层面持续释放积极信号。今年以来，中央多次强调城市更新的重要性。12月相关会议进一步提出，要深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，城市更新被定位为推动房地产高质量发展的一项核心抓手。

　　不过，政策确定性并不意味着普遍机会。

　　当城市更新从探索期进入实操期，一个现实问题摆在房企面前——这是否是一条所有企业都能走通的赛道？近期亮相的北京远洋安贞广场，成为观察房企如何在这一轮行业变局中构建新竞争力的一个切片。

　　从“重开发”到“重运营”

　　北京远洋安贞广场前身为安贞华联商厦，始建于90年代，如今被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的综合体，即将投入使用。

　　据悉，远洋接手项目后历时数年对其进行了大刀阔斧的改造，完成了从结构到空间、从定位到功能的系统性重塑。

　　城市更新项目普遍具有投资回报周期长的特点，对房企的资金实力与运营能力形成巨大考验，如何平衡短期投入与长期回报，是参与者必须面对的课题。

　　记者在采访中了解到，安贞广场项目并未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成了多元化资金组合。

　　在运作模式上，该项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，远洋致信主导工程改造，远洋不动产主导租赁运营。这种“基金+改造+运营”的内生闭环，呼应了行业从“重开发”向“重运营”的转型趋势。

　　存量优化成大势所趋

　　经历了二十余年的高速发展，中国房地产行业正在完成一次关键转向：从依赖增量扩张的开发逻辑，转向以存量盘活为核心的资产运营逻辑。

　　在业内看来，这一变化不仅意味着业务方向的调整，更意味着竞争方式的重塑。在存量时代，能够解决复杂难题、具备精细化操盘能力的企业，才能获得穿越周期的门票。

　　“如果手里只有一把锤子，看到的满世界都是钉子。”远洋管理层表示，这类项目高度依赖集团层面的统筹与协同，“需要工具箱里有不同的工具”。

　　分析人士指出，从实践来看，城市更新的核心门槛，主要体现在三方面，首先是资金耐力，能否支撑长周期、低回报起步的项目；其次是专业整合能力，是否具备覆盖投资、改造、运营的完整能力结构；最后是复杂问题处理能力，能否解决产权、结构、历史等遗留问题。

　　据统计，在城市更新领域，仅近两年远洋便落地了17个项目，包括北京远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等,覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态。

　　基于此，远洋管理层在接受记者采访时表示，未来计划将城市更新业务聚焦于城市住宅自主更新与城市不动产更新两大赛道。住宅自主更新方面，今年与新疆克拉玛依市政府等签署了战略合作协议，围绕老旧小区及公共设施改造，为克拉玛依提供系统化、专业化支持，涵盖政策文件编制、城市体检评估、项目筛选、设计、改造及运营管理等；不动产的更新改造则重点深耕北京、上海等核心城市，在这些城市远洋有着丰富的项目开发运营经验。

　　不过，行业普遍认为，城市更新并非一条“轻松的赛道”。项目周期长、结构复杂，对资金耐力、专业能力与组织协同提出持续考验。

　　“我们依然看好这一业务方向。”远洋管理层表示，中国房地产从增量开发转向存量优化是大势所趋，随着相关政策和法律法规逐步完善，城市更新有望走向更规范、更可持续的发展路径。

　　“中国城市更新的进程还比较短，我们希望将过往经验应用于新一轮发展机会中，这也将是远洋未来的重点方向之一。”远洋方面称。